Rynek mieszkaniowy: stabilizacja, lokalne korekty i rosnące różnice między ceną ofertową a transakcyjną
Polski rynek mieszkań wchodzi w etap większej równowagi, a tempo wzrostu cen wyraźnie słabnie. Indeks cen nadal pnie się w górę, jednak w największych aglomeracjach coraz częściej pojawiają się punktowe spadki stawek ofertowych. Jednocześnie poszerza się luka między wycenami z ogłoszeń a kwotami faktycznie płaconymi przy zakupie lokali. Na tle tych zjawisk wyróżnia się rynek gruntów, gdzie ceny wciąż utrzymują trend wzrostowy.
W maju 2026 r. indeks opisujący kondycję polskiego rynku mieszkaniowego, opracowywany dla Bankier.pl przez Cenatorium, osiągnął 119,36 pkt. Oznacza to wzrost o 0,34 pkt względem poprzedniego miesiąca oraz wynik wyższy o 3,11 pkt niż w maju 2025 r.
Również indeks liczony dla największych rynków – z wyłączeniem Warszawy, a obejmujący Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań i Łódź – zanotował zwyżkę, przy czym była to najsłabsza miesięczna dynamika wzrostu w tym roku. W maju wskaźnik wyniósł 133,95 pkt, czyli o 0,22 pkt więcej niż w kwietniu oraz o 3,63 pkt więcej niż rok wcześniej.
Z danych monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium wynika, że lokalnie nadal występują obniżki przeciętnych kwot widocznych w ogłoszeniach. Maj przyniósł spadki wobec kwietnia – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – w Krakowie, Gdyni oraz Poznaniu. – Natomiast w Gdańsku średnia cena notowana na rynku pierwotnym obniżyła się o 1 proc. m/m, a na rynku wtórnym wzrosłą o 0,2 proc. m/m – podaje Małgorzata Wełnowska, ekspert ds. wycen i analiz nieruchomości w Cenatorium.
Wzrosty odnotowano natomiast we Wrocławiu i w Łodzi, gdzie od dłuższego czasu utrzymuje się trend podwyżek i stopniowe zbliżanie się do poziomów cenowych obserwowanych w pozostałych największych miastach.
W Warszawie maj przyniósł kontynuację korekty rozpoczętej w kwietniu na rynku pierwotnym – według danych Cenatorium średnia wycena mieszkań oferowanych przez deweloperów spadła o 1,5 proc. m/m. Po kwietniowym wzroście o 2 proc. m/m, rynek wtórny w maju ustabilizował się w zakresie stawek widocznych w ofertach. Różnice cenowe między dzielnicami centralnymi a obrzeżami pozostają jednak bardzo duże.
Z informacji serwisu SonarHome.pl wynika, że na rynku wtórnym w tradycyjnie najdroższym Śródmieściu w maju 2026 r. oczekiwano średnio 20 625 zł/mkw., podczas gdy na Białołęce i w Rembertowie przeciętne poziomy nadal były wyraźnie poniżej 13 tys. zł/mkw. Małgorzata Wełnowska z Cenatorium wskazuje jednocześnie, że popyt w stolicy pozostaje wysoki, a największym zainteresowaniem cieszą się mniejsze, a więc bardziej dostępne cenowo lokale (choć droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy).
Warto przy tym pamiętać, że kwoty wpisywane do aktów notarialnych spadają bardziej zdecydowanie niż stawki prezentowane w ogłoszeniach. W największych miastach różnice pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi w I kw. 2026 r. wynosiły od niespełna 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku. Jedną z przyczyn są coraz wyższe ceny nowych lokali wprowadzanych na rynek, co potwierdzają m.in. dane Narodowego Banku Polskiego za I kw. 2026 r.
W ujęciu NBP zagregowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków wtórnych w Polsce (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Gdyni i Łodzi) spadła zarówno kwartalnie, jak i rocznie, osiągając 13 477 zł/mkw. Jednocześnie w górę poszła przeciętna wycena mieszkań, czyli kwoty widoczne w ogłoszeniach.
Na spadki nie zanosi się natomiast w segmencie działek budowlanych, których ceny rosną niemal bez przerwy od trzech lat. Choć I kw. 2026 r. przyniósł lekkie osłabienie tempa podwyżek, ostatnie wskazania indeksu Cenatorium sugerują dalszą kontynuację trendu. W maju 2026 r. indeks osiągnął 158,58 pkt.
W porównaniu z kwietniem oznacza to wzrost o 0,79 pkt, przy czym tempo zwyżek jest słabsze niż rok wcześniej. W relacji do maja 2025 r. odczyt był wyższy o 3,17 pkt, co stanowiło najniższą roczną dynamikę od początku 2025 r.
MKZ Źródło: Przeczytaj w Pulsie Biznesu Właściciel 7 Eleven chce wejść do Żabki. Kurs akcji mocno w górę