Deweloperzy wprowadzają tańsze mieszkania. W Krakowie ceny transakcyjne przewyższają warszawskie

Otodom Wiadomości / Blog / Dane. Kategoria: Sytuacja na rynku: analizy i komentarze. Publikacja: 08 października 2026, 14:13. Liczba reakcji: 234.

Po okresie, w którym do sprzedaży trafiały przede wszystkim kosztowne inwestycje, w trzecim kwartale deweloperzy zaczęli poszerzać ofertę o relatywnie tańsze projekty. Równocześnie zmienił się układ cen w największych miastach. We wrześniu mieszkania sprzedane w Krakowie kosztowały średnio 17 828 zł/mkw. — więcej niż w Warszawie i o ponad 5% powyżej przeciętnej ceny ofertowej na krakowskim rynku. Także w Poznaniu poziom cen transakcyjnych zbliżył się do rekordu z marca 2025 roku.

– Porównanie średniej ceny lokali sprzedanych z ceną mieszkań dostępnych w ofercie zależy przede wszystkim od tego, które nieruchomości wybierają kupujący. Kiedy nabywców częściej znajdują tańsze lokale, udział droższych mieszkań w pozostałej ofercie rośnie. Gdy zaś transakcje dotyczą głównie wyższego segmentu cenowego — tak jak we wrześniu w Krakowie — zależność wygląda odwrotnie – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

Znaczenie ma również struktura nowej podaży, na którą zwraca uwagę ekspertka. W pierwszej połowie roku deweloperzy uruchamiali sprzedaż inwestycji droższych od mieszkań już obecnych na rynku, co podnosiło średnią cenę ofertową. W trzecim kwartale ta tendencja się odwróciła.

– W ciągu ostatnich sześciu lat tylko jeden kwartał przyniósł równie nieoczekiwane relacje między średnimi cenami jak Q3 2026. Był to analogiczny okres ubiegłego roku. Po trzech kwartałach, w których dominowały drogie nowości, w Q3 deweloperzy zaczęli uzupełniać ofertę projektami o stosunkowo niższych cenach – mówi dyrektorka badań rynku Otodom.

Na siedmiu głównych rynkach mieszkania wprowadzone do sprzedaży w trzecim kwartale kosztowały średnio 15 869 zł/mkw. Było to mniej zarówno od przeciętnej ceny ofertowej, wynoszącej 16 231 zł/mkw. — dokładnie o 362 zł/mkw. — jak i od średniej ceny mieszkań deweloperskich sprzedanych w tym czasie, która sięgnęła 16 101 zł/mkw. Dane te mogą być pierwszym potwierdzeniem bazowego scenariusza przedstawionego przez ekspertów Otodom w lipcu. Przewidywali oni utrzymywanie podaży i uzupełnianie jej o tańsze lokale z segmentu popularnego, przy jednoczesnej dostępności droższych mieszkań o wyższym standardzie dla zamożniejszych nabywców.

Z danych Otodom wynika, że Kraków nie był jedynym rynkiem z wysoką średnią ceną mieszkań sprzedanych we wrześniu. W Trójmieście wyniosła ona 17 288 zł/mkw., zbliżając się do średniej ceny lokali oferowanych przez deweloperów, równej 17 805 zł/mkw. Nie osiągnęła jednak rekordu ustanowionego w czerwcu tego roku.

– W Krakowie i Trójmieście wystąpił wyraźny wzrost średnich cen transakcyjnych, podobny do tego, który miesiąc wcześniej obserwowaliśmy w Warszawie. We wrześniu w stolicy oraz w Łodzi średnie ceny sprzedanych mieszkań obniżyły się względem poprzedniego miesiąca. Trzeba jednak pamiętać, że na obu tych rynkach sierpień przyniósł rekordowe poziomy cen – dodaje Katarzyna Kuniewicz.

Warszawskie dane pokazują relację odwrotną niż krakowskie. We wrześniu średnia cena sprzedanych mieszkań wyniosła w stolicy 17 767 zł/mkw., czyli o 1 916 zł/mkw. mniej od średniej ceny ofertowej. Ta osiągnęła 19 683 zł/mkw. (+0,6% m/m), nadal pozostając poniżej progu 20 tys. zł/mkw. Spośród siedmiu badanych miast to właśnie w Warszawie różnica między tymi wartościami była największa.

W Poznaniu mieszkania sprzedane we wrześniu kosztowały przeciętnie 13 466 zł/mkw. Od początku roku średnia ta porusza się w przedziale 12,9-13,5 tys. zł/mkw. i pozostaje niższa od przeciętnej ceny mieszkań dostępnych u deweloperów. Ta ostatnia wyniosła 14 138 zł/mkw. po wzroście o 1,3% m/m.

We Wrocławiu i Katowicach średnie ceny lokali sprzedanych praktycznie nie zmieniły się względem sierpnia: wyniosły odpowiednio 14 781 zł/mkw. i 12 224 zł/mkw. W Katowicach od roku niemal stabilne są również nominalne ceny mieszkań w ofertach deweloperów — we wrześniu ich średnia sięgnęła 12 634 zł/mkw. Przy inflacji przekraczającej 3% oznacza to spadek cen w ujęciu realnym.

Wśród powiązanych publikacji znalazły się: „Czy Twój dom do Ciebie pasuje? Poznaj raport «Mieszkaniowe style życia»!”, „Mieszkania komunalne i społeczne czynszowe: dlaczego jeden segment rośnie, a drugi maleje?” oraz „Rynek najmu przed akademickim szczytem: 70% oferty koncentruje się w 7 największych miastach”. Poprzedni artykuł w kategorii „Sytuacja na rynku: analizy i komentarze”, dotyczący mieszkań komunalnych i społecznych czynszowych, ukazał się 05.10.2026; jego autorką jest Katarzyna Kuniewicz. Następna publikacja należy do cyklu „To oni piszą historię”.