Rekordowa jakość spłat hipotek w I kw. 2026 r., ale z wyraźnym cieniem portfela CHF
Spłacalność kredytów hipotecznych w Polsce osiąga poziomy, jakich dotąd nie notowano, a w I kwartale padł kolejny rekord. W uproszczeniu: jeśli potraktować jako próbkę 100 tys. zł finansowania mieszkaniowego udzielonego przez banki, to realny problem ze spłatą dotyczy jedynie 1110 zł. Na tym tle negatywnie wyróżniają się przede wszystkim pozostałości po hipotekach frankowych.
Rynek kredytów mieszkaniowych pozostaje jednocześnie pełen sprzeczności i trudno go opisać bez zastrzeżeń. Dobrym przykładem jest I kwartał 2026 r.: sprzedano ponad 73 tys. kredytów na bezprecedensową łączną kwotę 13,6 mld zł, ale istotną część tego wyniku stanowiły refinansowania. Podobne „ale” pojawia się także przy ocenie jakości spłat — choć dane za styczeń–marzec 2026 r. ponownie przynoszą optymistyczny rekord.
Banki mają obowiązek cyklicznie raportować do nadzoru oraz banku centralnego parametry swoich portfeli, w tym kluczowe miary ryzyka kredytowego. W praktyce chodzi o rozdzielenie aktywnych umów na spłacane terminowo oraz te, co do których występują mniejsze lub większe wątpliwości dotyczące dalszej obsługi zadłużenia. Do kategorii kredytów zagrożonych zalicza się zobowiązania, w których pojawiły się istotne opóźnienia w spłacie. W segmencie złotowych kredytów hipotecznych ich udział od kilku kwartałów konsekwentnie obniża się do kolejnych historycznych minimów.
Według AMRON na koniec I kw. 2026 r. wskaźnik ponownie zszedł poniżej wcześniejszych poziomów. Odsetek kredytów zagrożonych wśród hipotek w złotych wyniósł 1,11 proc. Przy pewnym uproszczeniu zasad klasyfikacji można to odczytywać tak, że na każde 100 tys. zł udzielonych przez banki jedynie 1110 zł trafia do kategorii „poważny problem ze spłatą”. Dla porównania, dokładnie trzy lata wcześniej miernik ten był ponad dwukrotnie wyższy.
Kontrastem dla bardzo dobrej jakości portfela złotowego jest sytuacja „niedobitków” kredytów powiązanych z frankiem szwajcarskim. W ich przypadku blisko 12,5 procent hipotek CHF znajduje się w grupie zagrożonych, co jest wynikiem słabszym niż obecnie notowane parametry dla kredytów gotówkowych w metodologii BIK, gdzie analizuje się udział rachunków z opóźnieniem przekraczającym 90 dni.
Na przebieg wskaźnika dla hipotek frankowych najmocniej wpłynęły spory sądowe pomiędzy klientami a bankami. Jakość portfela pogarszała się, ponieważ część kredytobiorców po złożeniu pozwu wstrzymywała spłatę (co podnosiło licznik), a równocześnie spadała wartość aktywnych umów (kurczył się mianownik). Zdecydowanie lepiej wypadają pozostałe walutowe kredyty mieszkaniowe — w tej grupie kredyty zagrożone (EUR i pozostałe) odpowiadają za 2,24 proc. portfela, a wskaźnik spadł o 0,04 pp. względem końca 2025 r.
Wskaźniki pokazują, że Polacy obsługują zobowiązania mieszkaniowe wyjątkowo rzetelnie, ale jednocześnie redukują zadłużenie szybciej, niż zaciągają nowe kredyty. Mimo rekordowych wyników sprzedaży, liczba aktywnych hipotek maleje. Z danych AMRON wynika, że na koniec I kwartału czynnych umów było 2,14 mln, podczas gdy w szczytowym momencie w 2021 r. rynek obejmował 2,54 mln aktywnych kontraktów. Oznacza to spadek o 400 tys. kredytów hipotecznych w okresie 5 lat. W ujęciu ilościowym rynek się kurczy, a trend pozostaje stabilny — w pierwszych trzech miesiącach 2026 r. portfel zmniejszył się o kolejne prawie 9 tys. umów.
Równolegle skraca się „życie” przeciętnej hipoteki. Jeszcze około dekadę temu ZBP szacował średni czas trwania kredytu mieszkaniowego na ok. 17 lat, później pojawiały się wyliczenia rzędu 12–14 lat. Na ostatniej konferencji prasowej Związku Banków Polskich podano, że na podstawie najnowszych informacji z Biura Informacji Kredytowej oraz z samych banków średni okres spłaty hipoteki spadł już do 9 lat. To kolejny sygnał, że kredytobiorcy nie tylko często nadpłacają, ale też aktywnie zarządzają zobowiązaniami, w tym refinansując i przenosząc kredyty pomiędzy bankami — co sprawia, że narracja o „kredytowej pętli na 30 lat” coraz słabiej odpowiada realiom.
Źródło: