Warszawski rynek wtórny: majowe przyspieszenie wzrostu cen ofertowych i rosnące oczekiwania sprzedających
Pomimo tego, że w wielu dzielnicach Warszawy średnie wyceny mieszkań z drugiej ręki pozostają nadal poniżej poziomów sprzed dwóch lat, a roczne wzrosty najczęściej nie przekraczają 5 proc., obserwacje z ostatnich miesięcy pokazują wyraźne umacnianie się trendu podwyższania stawek w ogłoszeniach. Analizujemy, jakie kwoty pojawiają się dziś w ofertach m.in. na Mokotowie, Woli, Bielanach czy Pradze.
Z danych serwisu SonarHome.pl wynika, że istotniejszy ruch cenowy na rynku wtórnym był widoczny w maju. W porównaniu z kwietniem średnia cena ofertowa w Warszawie zwiększała się zazwyczaj o 2-3 proc. m/m. Na tym tle wyróżniły się trzy dzielnice: Białołęka, gdzie przeciętna wycena lokali z rynku wtórnego spadła o 3,1 proc., Praga-Północ ze wzrostem sięgającym blisko 5 proc. oraz Żoliborz, gdzie średnia cena ofertowa wzrosła o 8 proc. m/m.
Poza Białołęką majowe zmiany w ogłoszeniach były wyraźniejsze niż w kwietniu, kiedy wzrosty w większości dzielnic nie przekraczały 1 proc. m/m. Trend wzrostowy, który zaczął być zauważalny jesienią 2025 r., przełożył się na to, że w ujęciu rocznym w maju 2026 r. średnie wyceny mieszkań z drugiej ręki były wyższe od 2 proc. (Białołęka) do 10 proc. (Praga-Północ).
Jednocześnie wciąż można stwierdzić, że w większości stołecznych dzielnic sprzedający oczekują dziś średnio mniej niż dwa lata temu, kiedy ceny doszły do najwyższych poziomów po skokowym wzroście popytu wywołanym programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Co istotne, choć system dopłat obejmował wyłącznie rynek pierwotny, to sprzedający na rynku wtórnym również zareagowali, tyle że równolegle i z niewielkim opóźnieniem, podnosząc oczekiwania – podobnie jak deweloperzy.
Średnie ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy w maju 2026 r. – rynek wtórny Dzielnica Średnia cena ofertowa [w zł/mkw.] Zmiana m/m [w proc.] Zmiana r/r [w proc.] Zmiana względem maja 2023 r. [w proc.] Śródmieście 20 625 +2,2 +4,7 -2,2 Żoliborz 18 782 +8,0 +8,6 +5,5 Wola 17 985 +2,3 +6,0 -0,6 Wilanów 17 850 +2,7 +3,4 -0,1 Mokotów 16 664 +3,1 +4,2 -0,4 Ochota 16 327 +2,6 +4,8 -0,2 Praga-Północ 16 142 +4,8 +10,0 +3,1 Włochy 15 440 +3,2 +5,1 -0,9 Praga-Południe 15 071 +3,3 +6,4 +0,2 Ursynów 14 852 +2,1 +3,5 -1,7 Bemowo 14 546 +2,9 +5,3 +0,8 Bielany 14 351 +3,0 +6,4 -3,2 Ursus 13 680 +2,8 +4,6 +0,4 Wawer 13 216 +2,4 +2,2 +7,6 Targówek 13 200 +2,6 +4,1 -1,9 Białołęka 12 550 -3,1 +2,0 -1,0 Rembertów 12 077 +1,2 +6,2 -0,8 Źródło: SonarHome.pl
Największy spadek w perspektywie dwóch lat dotyczył Bielan – tam średnia wycena obniżyła się o 3,2 proc. Również w Śródmieściu w maju 2026 r. średnia cena ofertowa była o 2,2 proc. niższa niż dwa lata wcześniej. Odmiennie wygląda sytuacja na Żoliborzu, Pradze-Północ i w Wawrze, gdzie także w dwuletnim ujęciu stawki są wyższe – od 3 do ponad 7,5 proc. względem maja 2024 r.
W ostatnich miesiącach średnie ceny ofertowe konsekwentnie zbliżały się do maksimum obserwowanego pomiędzy kwietniem a czerwcem 2024 r., jednak w pięciu dzielnicach Warszawy w maju 2026 r. doszło już do przekroczenia dotychczasowych rekordów. Najsilniej – o ok. 3 proc. względem poprzedniego szczytu – wzrosły wyceny mieszkań z rynku wtórnego na Żoliborzu i Pradze-Północ, przy czym istotnym impulsem okazał się majowy skok.
Na szybciej rosnącą średnią cenę ofertową mogła wpływać m.in. zmiana struktury dostępnych ogłoszeń, a podwyżki przekraczające 5 proc. m/m i zbliżające się do 10 proc. w skali roku mogą być pochodną większego zainteresowania tańszymi mieszkaniami i ich wycofywania z rynku. Niezależnie od tych czynników trudno jednak pominąć skalę wzrostu oczekiwań sprzedających w horyzoncie ostatnich trzech lat.
Jeśli porównać obecne stawki z okresem sprzed uruchomienia „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, czyli z majem 2023 r., to przeciętne oczekiwania sprzedających są dziś wyższe od 19 (Wilanów) do ponad 35 proc. (Praga-Północ). W ujęciu nominalnym oznacza to wzrost mniej więcej od ok. 2,8 tys. zł/mkw. do 4,3 tys. zł/mkw.
Mimo wzrostu cen ofertowych kupujący na rynku wtórnym nadal mają przestrzeń do rozmów o obniżce. Z raportu „Barometr”, opracowanego przez Metrohouse i Credipass, wynika, że w I kw. 2026 r. przeciętne możliwości negocjacyjne w Warszawie należały do wyższych wśród największych miast w Polsce. Średnio można było uzyskać 2,6 proc. upustu, czyli o 1,2 pp. więcej niż w analogicznym okresie 2025 r. Jednocześnie sprzedający lokale z drugiej ręki w stolicy mieli skłonność do szczególnie wyraźnego przeszacowywania stawek podawanych w ogłoszeniach. W trakcie ekspozycji oferty ambicje cenowe sprzedających spadały przeciętnie o proc. Źródło: