Zakup mieszkania a najem: jak zmienił się bilans kosztów w ostatnim roku
Mimo że wraz z ponownym wzrostem cen mieszkań na wkład własny trzeba dziś przeznaczyć więcej niż rok temu, wyraźnie niższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych powoduje, że całkowity koszt zakupu lokalu może w sumie wypaść korzystniej niż przed rokiem. Sprawdziliśmy, jak w perspektywie 25 lat wygląda zakup mieszkania finansowanego kredytem na tle czynszu płaconego za wynajem.
Decyzja o zakupie mieszkania, szczególnie pierwszego, zwykle należy do tych przełomowych, w których emocje ścierają się z rachunkiem ekonomicznym. Plusów i minusów jest wiele, jednak w tej analizie świadomie odsunęliśmy na bok kwestie pozafinansowe i skupiliśmy się wyłącznie na twardych danych oraz rynkowych wyliczeniach. W naszych zestawieniach porównaliśmy dwa warianty: koszty związane z nabyciem nieruchomości oraz comiesięczne kwoty, które przy najmie trafiają do właściciela lokalu i nie budują majątku najemcy.
Jednocześnie warto podkreślić, co celowo nie zostało ujęte w kalkulacjach. Chodzi przede wszystkim o wydatki, które pojawiają się na starcie, jeszcze przed odebraniem kluczy: taksę notarialną, opłaty sądowe, prowizję dla pośrednika oraz podatek PCC — elementy, które potrafią istotnie podbić całkowity koszt zakupu, zwłaszcza na rynku wtórnym. Poza analizą znalazły się też trudne do wyceny czynniki, takie jak łatwość zmiany miejsca zamieszkania i mniejszy zakres odpowiedzialności po stronie najemcy, a także końcowe dojście do własności w przypadku zakupu mieszkania — niezależnie od tego, czy finansowanego gotówką, czy kredytem.
W odróżnieniu od sytuacji sprzed roku, obecnie nie sposób mówić o spadkach cen mieszkań. Ostatnie trzy kwartały przyniosły powrót wzrostowego trendu widocznego w aktach notarialnych, choć w I kw. 2026 r. tempo wyraźnie osłabło. Z danych Bankier.pl, udostępnionych przez Cenatorium, wynika, że średnie ceny metra kwadratowego dla mieszkań 50-metrowych w sześciu największych miastach mieściły się w przedziale od niespełna 9,5 tys. zł w Łodzi, przez blisko 14 tys. zł w Krakowie, po 15,4 tys. zł w Warszawie.
To właśnie najczęściej wybierane lokale o metrażu 35–60 mkw. notowały w ostatnich kwartałach najsilniejsze wzrosty. Dziewięć miesięcy podwyżek, łagodzonych wcześniej obniżkami z pierwszej połowy 2025 r., przełożyło się na roczny wzrost cen wpisywanych do aktów notarialnych przeciętnie od 7,4 proc. (Łódź) do 9,4 proc. względem I kw. 2025 r.
Inny obraz wyłania się z perspektywy trzyletniej, która obejmuje okres zapowiedzi, wdrażania i realizacji programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Przykładowo, w I kw. 2026 r. za kawalerki płacono średnio od ok. 33 proc. (Gdańsk i Lublin) do blisko 48 proc. (Kraków) więcej niż w I kw. 2023 r. W ujęciu nominalnym wzrosty na rynku warszawskim przekroczyły 4900 zł/mkw.
Natomiast pierwsza połowa 2026 r., a szczególnie I kw. 2026 r., upłynęła pod znakiem spadków na rynku najmu. Stawki prezentowane w ogłoszeniach w największych miastach są tym samym nieco niższe niż przed rokiem. Wyjątkiem pozostaje Łódź, gdzie odnotowano wzrost (+3,2 proc. r/r), interpretowany jednak raczej jako stabilizacja.
O stabilizacji można mówić także w horyzoncie trzech lat. W porównaniu z 2023 r. czynsze w ogłoszeniach wzrosły przeciętnie od niespełna 4 proc. we Wrocławiu i Krakowie do 12 proc. w Poznaniu, przy czym trzeba pamiętać, że już w 2023 r. stawki były podbite i znajdowały się na wyraźnym szczycie po wybuchu wojny na Ukrainie w lutym 2022 r.
W przypadku zakupu mieszkania za gotówkę, inaczej niż wskazywaliśmy rok temu, w ostatnich 12 miesiącach — ze względu na powrót wzrostów cen transakcyjnych — zwiększyła się liczba miesięcznych czynszów, których suma odpowiada przeciętnej cenie 50-metrowego mieszkania. Zestawienie dla I kw. 2026 r. pokazuje następujące relacje (w miesiącach): Warszawa 198 (I kw. 2025: 179; I kw. 2024: 176; I kw. 2023: 149; I kw. 2022: 189), Poznań 202 (196; 197; 169; 198), Łódź 201 (193; 200; 155; 177), Kraków 225 (204; 201; 171; 221), Wrocław 211 (191; 187; 149; 180), Gdańsk 197 (186; 189; 167; 205). Dane opracowano według średnich cen ofertowych najmu i średnich cen transakcyjnych mieszkań w I kw. 2026 r.; źródło: Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium i Otodom Analytics.
W tym ujęciu najszybciej wydatek poniesiony na zakup 50-metrowego lokalu „zwraca się” w Gdańsku, gdzie koszt zakupu odpowiada równowartości 197 miesięcznych czynszów. To niespełna 16,5 roku — o 1,5 roku (17 miesięcy) więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Bardzo zbliżony wynik (198 czynszów) odnotowano w Warszawie. Podobnie jak rok temu, najwyższą liczbę czynszów odpowiadającą średniej cenie 50-metrowego mieszkania zanotowano w Krakowie (225). Także w stolicy woj. małop