Większy wybór mieszkań i spadek czynszów wzmacniają pozycję najemców
Otodom Wiadomości / Blog / Dane / Sytuacja na rynku: analizy i komentarze. Materiał z kategorii „Chcę wynająć”, opublikowany 20 października 2026 o 12:47. Oznaczenie: 🔥 392.
Według ekspertów Otodom sytuacja na rynku najmu staje się coraz korzystniejsza dla osób szukających mieszkania. We wrześniu liczba dostępnych lokali zwiększyła się o 12% względem sierpnia, a średnie czynsze w miastach wojewódzkich obniżyły się w tym czasie o 1,3%. Był to największy miesięczny spadek w 2026 roku. Przez cały III kwartał stawki utrzymywały się również nieco poniżej poziomu sprzed roku.
Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, ocenia, że jeśli obecna liczba mieszkań do wynajęcia się utrzyma, w IV kwartale najemcy mogą zyskać większe możliwości negocjowania warunków niż w 2025. Jak wyjaśnia, wrześniowy przyrost ogłoszeń nie jest zjawiskiem nowym — dane Otodom pokazały podobną zmianę rok wcześniej. Wówczas jednak większej podaży nadal towarzyszył wzrost czynszów w ujęciu rocznym. Obecnie stawki zaczynają spadać.
Szczególnie wyraźną zmianę widać w Krakowie: średnie ofertowe ceny najmu są tam o 5,2% niższe niż rok temu, choć wciąż przekraczają 3,1 tys. zł miesięcznie. Miasto należało zarazem do rynków z największym wrześniowym przyrostem ogłoszeń (+15% m/m). Na rynku sprzedaży kierunek zmian jest odmienny. Przeciętne ceny ofertowe nowych mieszkań w Krakowie wzrosły o 3,2% rok do roku, natomiast na rynku wtórnym, po kilku kwartałach zwyżek, tempo wzrostu ograniczyło się do 0,4%.
Dostępny jest już najnowszy „Raport z rynku najmu – wrzesień 2026”, zawierający więcej danych o sytuacji na rynku.
Po zakończeniu wakacji ofertę najmu długoterminowego zasilają między innymi lokale wcześniej udostępniane turystom na krótkie pobyty. Ma to szczególne znaczenie w miejscowościach turystycznych. We wrześniu w Trójmieście ogłoszeń było o 24,8% więcej niż w sierpniu, a w samym Sopocie ich liczba wzrosła aż o 41%. Eksperci Otodom odnotowali podobny skok rok temu, lecz obecnie na decyzje właścicieli mogą dodatkowo wpływać planowane zmiany przepisów.
Sejm uchwalił nowelizację ustawy przewidującą możliwość wprowadzania przez wspólnoty, spółdzielnie i gminy zakazów wynajmu na doby. Regulacja zakłada też utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych oraz kary sięgające 50 tys. zł. Choć zakazy mają zacząć obowiązywać dopiero od 2028 roku, część właścicieli może już teraz rozważać przejście na najem długoterminowy.
Dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom, zwraca uwagę, że wzrost ceny zakupu mieszkania przy jednoczesnym spadku możliwych wpływów z wynajmu obniża bieżącą rentowność inwestycji. Może to skłaniać potencjalnych inwestorów do poszukiwania innych, bardziej opłacalnych sposobów ulokowania kapitału. W rachunku trzeba też uwzględnić utrzymanie nieruchomości, podatki oraz ryzyko okresów bez najemcy. Już jeden miesiąc pustostanu oznacza utratę około 8% potencjalnych rocznych przychodów z czynszu, dlatego zaakceptowanie nieco niższej stawki bywa korzystniejsze niż przedłużające się poszukiwanie lokatora.
Zdaniem dr Macieja Kietlińskiego mieszkanie przeznaczone na wynajem warto oceniać tak jak inne aktywa inwestycyjne: zestawiać oczekiwaną stopę zwrotu z alternatywnymi sposobami lokowania pieniędzy, pamiętając o ryzyku oraz ograniczonej płynności takiej inwestycji.
Wzrost podaży nie ogranicza się do miejscowości turystycznych — mieszkań do wynajęcia przybywa niemal na wszystkich rynkach wojewódzkich. We wrześniu w serwisie Otodom pojawiło się 21,7 tys. nowych ogłoszeń, czyli średnio jedno co dwie minuty. Największe tempo przyrostu odnotowano w Kielcach (+28% m/m), Lublinie (+19% m/m), a także w Krakowie i Wrocławiu (po +15% m/m). Pod koniec miesiąca w całej Polsce dostępnych było 27,3 tys. ofert.
Rosnącej liczbie mieszkań towarzyszył spadek stawek. Względem sierpnia czynsze zmniejszyły się w 12 z 16 miast wojewódzkich, najsilniej w Kielcach (-3,6%). Nieznaczne wzrosty wystąpiły jedynie w Bydgoszczy, Łodzi, Opolu i Szczecinie.
We wrześniu przeciętna miesięczna ofertowa stawka najmu mieszkania wynosiła 2 676 zł — o 35 zł mniej niż w sierpniu. Jest to jednak średnia obliczona dla 16 rynków wojewódzkich, którym przypisano jednakową wagę bez względu na liczbę ogłoszeń. Wskaźnik obrazuje zatem ogólny kierunek zmian, ale nie pokazuje kosztów wynajmu w każdym z miast.
Skala różnic jest znaczna, co podkreśla Paweł Jarząbek. W Warszawie średni czynsz sięga 4,8 tys. zł i jest niemal dwa i pół raza wyższy niż w Kielcach, gdzie wynosi przeciętnie 2 tys. zł. W obu miastach największym zainteresowaniem cieszą się lokale dwupokojowe. Najemcy w Kielcach poszukują ich zwykle w cenie do 2 tys. zł, podczas gdy w Warszawie górna granica najczęściej wynosi 3,5 tys. zł.
Mieszkania wynajmowane w Polsce mają średnio 54 mkw. Lokale zajmowane przez właścicieli są pod względem przeciętnej powierzchni niemal dwukrotnie większe.